10月16日，中共二十大召開。此次會議明確了未來五年中國式現代化的發展方向，相關房地產的表述值得深入學習和領悟。

1、政策總基調

此次會議從“增進民生福祉，提高人民生活品質”的角度闡述了房地產發展方向。會議指出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

1）此次大會的發言內容屬于濃縮版，闡述的內容必定是重中之重和精華所在。房地產的住房制度內容和方向是最核心的。此次住房制度的表述內容，在十九大會議上已經做過明確的、清晰的闡述，這充分說明，未來五年住房制度改革將和十九大的思路一脈相承，即大方向不變。工作重點不在于往哪走，而在于如何走。這是市場各參與主體理解此次大會精神所需要把握的總基調。

2）新一輪住房制度改革，也會有新的立足點和要求。十九大期間，該住房制度改革是在“提高保障和改善民生水平”的大框架下論述的，而此次二十大則是在“增進民生福祉，提高人民生活品質”的大框架下進行的。如此對比，可以看出，在保民生的基礎上，提品質也是重要的內容。換而言之，住房制度改革要兼顧保民生和提品質雙重目標。

3）目前市場上有討論是不是“不要房住不炒”了，這實際上屬于過度解讀（此次會議稿沒有提及，后來新華社全稿有提及）。房住不炒的基本思路和精神依然要堅持，住房市場的健康發展，要通盤考慮、立足長遠發展，不能單純從2022年房地產市場的短期波動去理解。只有這樣，才能真正促進住房制度的穩、住房市場的穩、住房信心的穩。

2、住房制度改革新意

       應該說，在租購并舉的住房制度方面，過去五年是積極探索、打好基礎的五年，而新的五年則是繼續探索、追求高質量發展的五年，也是圍繞中國式現代化發展目標的提速五年。

       1）過去五年，我國住房制度改革和住房市場發展，總體上圍繞著這條主線探索，在一些重大領域出現了重大突破，包括保障性租賃住房的建設、REITs產品的創新、新市民住房權益的保障、房企債務風險的化解等。此類領域取得了重要的成就和突破，相關成績有目共睹。而新一輪改革中，方向不變，但會有很多新的創新和內容，比如說充分考慮到2022年房地產市場出現的危機和挑戰、 人口規模和結構的變化等，進而積極在住房制度尤其是土地制度、房企管理制度和金融制度等方面做創新，以更好促進房地產市場的平穩健康發展。

       2）當前的住房制度改革，會在過去五年供給側結構性改革的基礎上繼續拓展，尤其是在分配層面會有重大創新。以住房租賃市場的改革來說，最近兩年是深入貫徹落實十四五改革精神、加大房源供給的關鍵年。隨著房源供給數量的增加，如何確保分配領域的更到位更科學，尤其是保障新市民、大學生、三孩家庭等群體的居住需求？這是改革必須回答的問題。同時在解決居住的過程中，如何提振品質和提高幸福感，這是二十大以后要重點研究和推進的工作。

3、如何看待短期風險和長期改革機遇

       2022年中國房地產市場遇到了較大的沖擊和挑戰，也引起了很多質疑和顧慮。但是房地產市場趨于穩定、不斷向好的發展態勢不變，其對于長期改革也會有相應的啟發。

       1）短期看房地產工作任務，主要在于強調“穩”。這是今年7月份中央政治局定的基調，這里的穩，包括了市場交易的穩、房企債務領域的穩、消費者心態的穩。這幾個穩，從近期尤其是四季度市場動向看，更加明顯，包括保交樓工作、購房信心的恢復等。這充分說明今年一系列房地產穩定政策的有效性。

       2）短期來看，房地產更會強調對交易數據的提振，進而帶動供求兩端的積極活躍。同時隨著房地產短期市場的穩定和矛盾的化解，十九大以來提及的租購并舉工作也會提速，同時也會有一些創新的內容和思路。比如說今年一些城市允許房東把個人房源納入到保障性租賃住房供應體系，同時獲得了購房的新資格，這就是把租購兩個市場充分融會貫通、盤活存量激活增量的好做法和好模式。各地在促進租賃市場和購房市場的活躍度方面，會有一系列新改革和新舉措。這也是相關地方政府、房企、市民等需要積極關注的內容，進而以高質量的模式，立足當下放眼長期，真正推進中國房地產業健康平穩發展。